رکن مادی: رکن مـادی ایـن جرم مرکب بوده، دارای‌ اجزایی‌ به شرح ذیل است:
جزء 1 ـ صدور حکم از طرف مرجع ذی صلاح قضایی بـابت قـیمت ملک و اجور و خسارات ملک مورد دعوی علیه مستدعی ثبت. به تعبیر‌ دیـگر‌ مـحکومیت مستدعی‌ ثبت در دعوای مطروحه قائم مقام قـانونی مـتوفی یـا مجنون و محجور طرف دعوی علیه وی.

هرچند‌ در مـاده مـذکور ذکر محکومیت از طرف محکمه حقوق شده است؛ لیکن‌ با‌ توجه به سیستم قـضایی کـنونی حاکم بر کشور باید گـفت مـنظور از محکمه حـقوق، هـر یـک از ‌محاکم‌ عمومی دادگستری است.

نکته دیگری کـه مـی‌تواند در اینجا مورد بحث قرار گیرد، این‌ که‌ مسأله منظور از محکومیت عنوان شـده در مـاده 45 قانون ثبت، محکومیت قطعی است یـا‌ خیر؟ به نظر می‌رسد بـا تـوجه به قسمت اخیر ماده یـاد شـده یعنی: «در موقع اجرای حکم‌ مفلس‌ باشد»، محکومیت قطعی مدنظر قانونگذار است.

جزء 2 ـ مستدعی ثـبت «مـحکومٌ علیه» محکومٌ به (یعنی مـلک مـورد دعـوی) را قبلاً به دیـگری انـتقال داده باشد. کلمه «انتقال» اطـلاق دارد و شـامل هر نوع انتقالی که در قالب هر یک از عقود معینه و غیر معینه

بگنجد، می‌شود.

جزء 3 ـ شـخص در مـوقع اجرای حکم محکومیت، مفلس باشد. دو مـطلب دربـاره‌ این‌ جـزء قـابل بـررسی است. یکی مسأله زمـان است که زمان مد نظر قانونگذار زمان اجرای حکم محکومیت است و لاغیر و دیگری کلمه «مـفلس» اسـت. نظر به اهمیت این کلمه‌ و نـقش آن در تـشکیل اجـزای رکـن مـادی جرم ثبتی مـندرج در مـاده 45، لازم است توضیحاتی ارایه شود. «مُفلس» کلمه‌ای عربی و از نوع صفت است و در لغت‌ فارسی‌ به معنی «نادار، بـی چـیز و تهیدست»[1]  و در زبـان عربی به معنی «تاجر ورشکسته»[2]  آمده است.

در اصطلاح حـقوقی، مـفلس «بـه کـسی گـفته مـی‌شود که اموال و مطالبات‌ او‌ کمتر‌ از دیون او باشد.[3]

در‌ فقه‌ اسلام‌ «مفلس فقیری است که خوبهای مالش رفته باشد و فلوسهای او باقی مانده باشد، یعنی پولهای خرد و ریز که به‌ فارسی‌ آن‌ را پشیز گویند. و یا مفلس کسی است‌ که‌ دراهم او تبدیل به فلوس شده باشد یا به جایی رسیده باشد که حتی فلوس هم نداشته باشد و به‌ عبارت‌ دیگر مفلس در عرف کـسی اسـت که مالی و پولی‌ ندارد که رفع احتیاج کند و در عرف فقها کسی است که دین وی از مالش بیشتر است‌ و داراییش‌ برای ادای آن کافی نیست».[4]

جزء 4 ـ «افـلاس» بـاید صوری و تصنعی‌ و فی الواقع بـرای فـرار از ادای حق طرف «محکومٌ له» باشد. به تعبیر دیگر‌ شخص‌ با اراده و خواست قلبی و تعمداً خود را مفلس و بی چیز‌ وانمود‌ سازد؛ در صورتی که در عالم واقع چـنین وضـعیتی حقیقت نداشته باشد. فـایده و آثـار‌ علمی‌ چنین گفتاری اینجا هویدا می‌شود که مفلس واقعی و حقیقی، مطابق موازین قانونی‌ و شرعی[5] فاقد مسوءولیت حقوقی بوده و در مورد ماده 45 قانون ثبت نیز فاقد مسوءولیت جزایی‌ است. نکته دیگری که در ایـنجا تـذکر آن ضروری می‌نماید این است که‌ محکمه‌ رسیدگی‌ کننده باید احراز کند که شخص برای فرار از ادای حق طرف، خود را مفلس‌ قلمداد‌ نموده‌ است.