ضروری ثبت انتقال در دفتر املاک است . بنابراین باید پذیرفت که تملیک (بیع) تنها در این دفتر صورت می پذیرد و نباید آن را شرط متاخر عقدی پنداشت که با امضاء سند عادی واقع شده است.[۱۲۱]
بند دوم ـ آثار تشریفاتی بودن بیع اموال غیر منقول
به نظر می رسد چون عرف جامعه عقد بیع اموال غیر منقول را با تنظیم سند رسمی نیز محقق می داند اگر بنا باشد که این عرف تغییر داده شود فرصت را جهت افراد سود جو فراهم می آورد که با استناد بر تشریفاتی بودن عقد بیع اموال غیرمنقول مقاصد سوء خود را پیش برده و حق را پایمال نمایند که نمونه ای از آنها می تواند از قرار ذیل باشد :
الف : فرض کنید در فاصله زمانی بین تنظیم سند رسمی و عادی بیع مال غیر منقولی که قسمت عمده ثمن آن پرداخت شده مبلغ پرداخت شده به بایع بدون تعدی و تفریط وی تلف گردد مثلاً چند روز پس از پرداخت ثمن ،پول پرداخت شده به سرقت رود حال اگر بنا باشد بیع عقدی تشریفاتی باشد چون قبل از تنظیم سند ،تملیک صورت نپذیرفته چه در مورد مبیع و چه در مورد ثمن ، لذا تلف پول از مال مشتری است در حالی که وی پول را مدتها قبل پرداخت نموده و عرف بطور قطع تلف را از مال بایع می داند (تلف ثمن) لذا مواردی از این دست موجب می شود که که اعمال قانون برخلاف حق و عرف جامعه باشد و چون عرف جامعه نمی تواند آن را قبول کند اختلافات شدید بوجود خواهد آمد ؛ که ممکن است حتی به خونریزی نیز بیانجامد و قطعاً دامن زدن به چنین مسائلی به سود منافع جامعه نیست.
ب : اگر مشتری تمام ثمن را پرداخت کرده باشد لیکن بایع پس از تنظیم سند عادی ، مبیع را به دیگری منتقل کند ، در صورتی که بیع را تشریفاتی بدانیم مشتری هیچ حقی نسبت به مبیع ندارد ؛ زیرا تملیک صورت نپذیرفته و این امر نیز باعث دامن زدن به اختلافات می گردد و اصرار بر آن خلاف حق است چون مال عرفاً و شرعاً متعلق به کسی است که اول خریداری کرده است.
گفتار دوم ـ دلایل رضایی بودن بیع اموال غیر منقول
نحوه انعقاد بیع اموال غیر منقول یکی از ایرادات وارد بر تشریفاتی بودن بیع می باشد. زمانی می توان عقدی را تشریفاتی دانست که نحوه انعقاد آن به گونه ای باشد که تشریفات خاصی در زمان انعقاد عقد الزاماً بایستی رعایت گردد بگونه ای که در بطن عقد اگر آن تشریفات رعایت نگردد صحیح منعقد نگردیده است ؛[۱۲۲] که نمونه بارز آن عمل حقوقی طلاق است .در زمان طلاق حتماً بایستی تشریفات خاصی رعایت گردد از جمله اینکه طلاق در طهر غیر مواقعه باشد و یا در زمان اجرای صیغه طلاق حتماً دو شاهد عادل حضور داشته باشند . اگر این موارد رعایت نگردد طلاق صحیح نیست ؛ لیکن در زمان انعقاد عقد بیع هیچ گونه تشریفات خاصی لازم نیست رعایت گردد حتی بیع معاطاتی نیز در حقوق ایران به موجب ذیل ماده ۳۳۹ قانون مدنی پذیرفته شده است ؛ لذا نمی توان قائل به این بود که بیع اموال غیر منقول به لحاظ انعقاد آن تشریفاتی بلکه کاملاً عقدی رضایی می باشد.
بند اول ـ رضایی یا تشریفاتی بودن بیع املاک ثبت شده از نظر عرف متداول جامعه
از لحاظ آماری اکثر املاک مورد استفاده در سطح کشور جزء املاک ثبت شده به شمار می رود؛ و نسبت بین املاک ثبت شده به ثبت نشده البته در مورد اراضی مورد بهره برداری بسیار زیاد است بنابراین بالتبع اکثر نقل و انتقالات اراضی نیز در خصوص املا ک ثبت شده خواهد بود؛ و در بسیاری از موارد مشاهده می گردد که انتقال توسط سند عادی است که در اصطلاح متداول به آن سند کاغذی می گویند. در این قبیل موارد خریدار کاملاً خود را مالک می شناسد و مردم نیز در صورت احراز اصالت سند عادی ، او را مالک ملک معامله شده محسوب می نمایند.در صورتی که اگر ثبت در دفتر اسناد رسمی شرط لازم جهت صحت عقد بیع از لحاظ عرف جامعه بود می بایستی به خریدار تا زمانی که سند رسمی تنظیم نگردیده به دیده مالک نگریسته نشود ؛ علی الخصوص این موضوع در مواردی که اصولاً ملک تنها با سند عادی معامله می گردد کاملاً محسوس می باشد و هم چنین زمانی که یبن تنظیم قولنامه تا تنظیم سند رسمی به هر علت فاصله طولانی است.
از طرفی با تصویب و اجرای مواد ۱۴۷و۱۴۸اصلاحی قانون ثبت و قانون تعیین تکلیف ثبتی اراضی و ساختمانهای فاقد سند رسمی و قبول تقاضای صدور سند مالکیت براساس سند عادی بیع ، به این اسناد عادی شکل قانونی داده شده است و مورد پذیرش ادارات ثبت اسناد در سراسر ایران قرارگرفته و می گیرد و با توجه به آن سند مالکیت رسمی صادر می گردد ؛ لذا عرف متداول جامعه به راحتی اسناد عادی بیع را پذیرفته و معاملات خود را بر اساس آن منعقد می نماید.
بند دوم ـ رضایی یا تشریفاتی بودن بیع املاک ثبت شده از دیدگاه رویه قضایی
به دلایل زیر می توان قائل به این بود که رویه قضایی بیع املاک ثبت شده را غالباً عقدی رضایی محسوب می نماید.
اولاً : در دعاوی بسیار مشاهده می گردد در صورتی که احد از طرفین پرونده ، سند عادی را به دادگاه ارائه نماید ، دادگاه در صورت تشخیص اصالت آن به سند مذکور ترتیب اثر داده تا حدی که خریدار را مالک مبیع محسوب نموده و ملک را متعلق به خریدار می داند ؛ در صورتی که اگر قرار بود دادگاهها به منطوق ماده ۴۸ قانون ثبت عمل نمایند بایستی اصولاً به سند عادی ترتیب اثر ندهند حتی در صورت احراز اصالت آن .
ثانیاً : تاکنون مشاهده نگردیده که خواسته دعوایی به استناد سند عادی الزام به انعقاد عقد بیع باشد و عموماً خواسته الزام به تنظیم سند رسمی است ؛ و این به خوبی م

شخص می نماید که رویه قضایی و عرف حاکم بر دستگاه قضایی وقوع بیع را با تنظیم سند عادی در صورتی که قصد مشترک طرفین تحقق عقد بیع باشد مفروض می داند و تنها جهت تحکیم و اثبات قویتر آن تنظیم سند رسمی را لازم به حساب می آورد.
ثالثاً : اگر بنا براین باشد که عقد بیع با تنظیم سند رسمی منعقد گردد بایسیتی قبل از آن مبیع متعلق به فروشنده و ثمن متعلق به مشتری باشد.حال اگر فاصله زمانی طولانی بین تنظیم سند عادی و رسمی وجود داشته باشد بایستی فروشنده بتواند اجرت المثل فاصله زمانی بین تنظیم سند عادی و رسمی را مطالبه نماید که علی الخصوص در حقوق ما بهره و سود پول به رسمیت شناخته نشده است ؛ لذا چون ثمن دارای بهره نیست پس تنها بایستی اجرت المثل استفاده از مبیع قابل مطالبه باشد در حالی که مسلم است هیچ دادگاهی پس از تنظیم سند عادی بیع ، فروشنده را مالک نشناخته و وی را مستحق دریافت اجرت المثل نمی داند. شایان ذکر است در خصوص نقش رویه قضایی و نظریات مشورتی اداره حقوقی دادگستری و هم چنین نظر کمیسیون در نشت قضایی دیوان عالی کشور در تشخیص رضایی بودن عقد بیع اموال غیرمنقول در قسمتهای آتی بیشتر توضیح داده خواهد شد.[۱۲۳]
بند سوم ـ نسخ ضمنی مواد ۴۶و۴۷ قانون ثبت توسط قوانین موخر
اصولاً پایه و اساس مواد ۱۴۷و۱۴۸و هم چنین قانون تعیین تکلیف ثبتی اراضی فاقد سند به رسمیت بخشیدن و به ثبت رسانیدن اسناد بیع توسط سند عادی است ؛ و این موضوع هم در منطوق مواد مذکور مشاهده می گردد و هم طرز اعمال آن در سطح کشور به گونه ای است که متقاضی ثبت در صورت احراز انتقال و تصرف ملک ، مالک شناخته شده و کافی است کسی که ملک بنام وی در دفتر املاک ثبت شده انتقال مالکیت را تایید نماید و یا به گونه ای دیگر از جمله رای قطعی دادگاه انتقال مالکیت به متقاضی اثبات شود در این صورت متقاضی ، مالک شناخته می گردد ؛ گرچه هنوز ملک در دفتر املاک بنام شخص فروشنده اول است ؛ لذا این مواد قانونی نسخ ضمنی مواد۲۲و۴۶و۴۸ قانون ثبت حداقل در محدوده اعمال خود است. بنابراین می توان گفت که با تصویب قوانین موخر از جمله مواد ۱۴۷و۱۴۸ از اعتبار مواد ۲۲ و علی الخصوص مواد ۴۶و۴۸ قانون ثبت تا حد زیادی کاسته شده است.
بند چهارم ـ نظریه مشورتی اداره حقوقی وزارت دادگستری
اداره حقوقی وزارت دادگستری در نظریه مشورتی شماره ۵۳۹۷/۷ خود چنین نظر داده است:
اولاً در مورد املاکی که به ثبت رسیده و یا طبق مقررات ماده ۴۷ قانون ثبت ، ثبت معاملات در مورد آنها الزامی شده است. مفاد ماده ۴۸ قانون ثبت ناظر به آن است که سند ثبت نشده قابل استناد در ادارات و محاکم نیست ؛ به عبارت دیگر به عنوان دلیل قابل ارائه در مراجع رسمی نمی باشد ولی ماده مذکور محاکم و ادارات را از پذیرش سایر مدارک و دلایل برای اثبات انجام معامله منع نکرده است و اساساً ثبت جزء شرایط صحت معامله نیست و عدم ثبت هم مبطل معامله انجام شده نخواهد بود.
ثانیاً در مورد املاکی که به ثبت نرسیده و ثبت معامله هم طبق ماده ۴۷ قانون ثبت ضروری نمی باشد ، اگر اصالت سند عادی در دادگاه محرز شود در واقع عقد بیع و حق مشتری بر مبیع احراز گردیده است و دادگاه باید مطابق مفاد آن عمل کند .
همانگونه که به خوبی ملاحظه می گردد اداره حقوقی وزارت دادگستری در نظریه مشورتی مذکور ثبت را جزء شرایط صحت معامله ندانسته و عدم ثبت را مبطل معامله انجام شده تشخیص نداده است ؛ که این موضوع به معنای رضایی بودن بیع اموال غیر منقول است۱.
بند پنجم ـ دلایل توجیهی قانون مدنی دال بر تشریفاتی نبودن عقد بیع اموال غیر منقول
همانگونه که در قسمتهای دیگر توضیح داده شد هیچ اثری مبنی بر تشریفاتی بودن عقد بیع اموال غیر منقول در قانون مدنی وجود ندارد ؛ و این موضوع به دلیل بر گرفته شدن قانون مدنی از فقه امامیه است و از آنجا که در فقه ، بیع اموال منقول و غیرمنقول عقدی رضایی است. لذا قانون مدنی نیز تفاوتی در نحوه انعقاد عقد بیع بین اموال منقول و غیرمنقول قائل نمی گردد ؛ که نتیجه آن رضایی بودن بیع اموال غیر منقول است.
یکی از نویسندگان در این خصوص چنین آورده است:
« در قانون مدنی ایران عقد تشریفاتی که بدون انجام تشریفات باطل شناخته شود وجود ندارد و لزوم ثبت معاملات راجع به املاک و هبه نامه و صلح نامه و شرکت نامه برای اثبات آن مقامات صالحه است ، نه آنکه بدون ثبت ، معامله صحیح شناخته نشود .» ماده ۴۸ قانون ثبت۱۳۱۰ مقرر می دارد : « اسنادی که باید به ثبت برسد به ثبت نرسد در هیچ یک از ادارات و محاکم پذیرفته نخواهد شد ، مگر اینکه گفته شود نپذیرفتن اسنادی که در موارد مزبوره به ثبت نرسیده غیر مستقیم معامله را بلااثر می نماید و عقدی که اثر قانونی ندارد در حکم باطل است زیرا از حیث اثر با باطل یکسان می باشد.»[۱۲۴]
در خصوص نظر ایشان که می نویسند عدم ثبت در دفاتر اسناد رسمی معامله را بلااثر می نماید. با تصویب مواد۱۴۷و۱۴۸ اصلاحی قانون ثبت معامله توسط سند عادی دارای اثر شده و کمترین آن حداقل این است که خریدار می تواند با ارائه سند عادی به ادارات ثبت اسناد و املاک کشور تقاضای صدور سند مفروز ، از طریق مواد قانونی مذکور نماید.
بند ششم ـ تفسیر مواد۴۶و۴۸ قانون ثبت در جهت اثبات رضایی بودن بیع اموال غیرمنقول
ماده ۴۶ قانون ثبت کلیه عقود و معاملات راجع به عین یا منافع املاکی که قبلاً ثبت دفتر املاک شده است را اجباری دانسته است و ماده ۴۸ قانون ثبت ضمانت اجرای ماده ۴۶ قانون ثبت را پذیرفته نشدن اس
ناد مذکور در ادارات و محاکم دانسته است.
اما سوال این است که آیا قانونگذار از تصویب قوانین فوق ایجاد تشریفات بخصوصی در انعقاد عقد بیع اموال غیر منقول را مد نظر داشته است.
به نظر می رسد چنین نیست و منظور از غیر قابل پذیرش بودن بدین معناست که نمی توان به صرف ارائه قولنامه یا سند عادی در محاکم مالکیت را نسبت به ملک اثبات کرد.[۱۲۵] قانونگذار در واقع در پی ایجاد تشریفات خاص در بیع اموال غیر منقول نیست و از فحوای کلام به نظر می رسد که قانونگذار در پی تعرض به نحوه انعقاد عقد بیع اموال غیر منقول به لحاظ ماهیتی نیست ؛ و اصولاً قانون ثبت به هیچ وجه نحوه انعقاد عقود را بررسی نمی نماید و در قانون مدنی است که چگونگی انعقاد عقود مورد مطالعه قرار می گیرد .از مجموع مواد ۲۲و۴۶و۴۸ قانون ثبت چنین به نظر می رسد که قانون ثبت در پی تمایز قائل شدن بین اسناد رسمی و عادی و اعتبار بخشیدن به اسناد رسمی در مقابل اسناد عادی است.در حقیقت مواد مذکور در پی مقرر نمودن قوانینی در رابطه با نحوه اثبات عقد بیع است نه نحوه انعقاد آن.
بند هفتم ـ استناد به ماده ۱۲۹۱قانون مدنی به منظور اثبات رضایی بودن بیع اموال غیرمنقول
ماده ۱۲۹۱ قانون مدنی مقرر می نماید اسناد عادی در دو مورد اعتبار اسناد رسمی را داشته و درباره طرفین و وراث و قائم مقام آنان معتبر است.
۱ـ اگر طرفی که سند علیه او اقامه شده است صدور آن را از منتسب الیه تصدیق نماید.
۲ـ هرگاه در محکمه ثابت شود که سند مزبور را طرفی که آن را تکذیب یا تردید کرده فی الواقع امضا یا مهر کرده است.
همانگونه که به خوبی ملاحظه می گردد به موجب ماده ۱۲۹۱ قانون مدنی اسناد عادی در دو مورد مذکور اعتبار اسناد رسمی را دارد گرچه فی الواقع ماهیتاٌ اسناد رسمی نیستند ؛ و بدین ترتیب مفاد آنها در خصوص طرفین و وراث و قائم مقام آنان معتبر است و به موجب ماده ۱۲۹۰ قانون مدنی نسبت به اشخاص ثالث در صورتی که قانون تصریح کرده باشد.
از مفاد قانون فوق چنین استنباط می گردد که مواد ۴۶و۴۸ قانون ثبت تنها در راستای تمایز قائل شدن بین اسناد رسمی و عادی تصویب گردیده است ، زیرا در صورت احراز شرایط مذکور در ماده ۱۲۹۱ قانون مدنی اسناد عادی نیز اعتبار اسناد رسمی را خواهد داشت و بیع اموال غیرمنقول را که قبلاً منعقد گردیده اثبات خواهد نمود.
بند هشتم – استناد به مواد ۱۴۷و۱۴۸ قانون ثبت